조건부 매매다. 이런 경우, 계약합의해제가 되었다고 할지라도 양도소득세 부과 문제가 불거진다.
국세청과 법원의 입장이 달라서, 납세자만 곤란을 겪고 있다.
2. 법문의 내용
소득세법」제88조 제1항은
"양도" 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것
3. 국세청(조세심판원)의 입장
요약하면,
매매계약합의해제도 법원의 소를 제기하거나, 형사상 부정한 사기 등의 조사경력이 없으면 합의해제에 의한 '계약해제'로 인한 양도소득세 부과는 정당하다.
청구인이 매매계약합의해제에 대한 구체적인 사유를 제시하지 못하고 있으므로 양도소득세 과세대상에 해당한다고 본 사례
조심2012서4104, 2012.12.12
주문
심판청구를 기각한다.
이유
1. 처분개요
가. 청구인은 1962년 취득한 OOO270㎡(이하ㆍㆍ쟁점①토지ㆍㆍ라 한다) 및 같은 동OOO(2012.1.10. 쟁점①토지에 합병되었고,ㆍㆍ쟁점②토지ㆍㆍ라 하고, 쟁점①토지를 합하여 이하ㆍㆍ쟁점토지ㆍㆍ라 한다)를 OOO(이하ㆍㆍ매수인들ㆍㆍ이라 한다)과 매매대금 OOO만원에 매매하기로 하는 매매계약을 체결하고 2011.11.30. 잔금을 지급받고, 쟁점①토지를 2011.12.1.에, 쟁점②토지를 2012.1.5.에 소유권이전등기 한 후 2012.2.27. 쟁점토지 매매계약을 합의해제하고, 2012.2.28. 매매대금 OOO의 반환 및 소유권이전등기말소등기를 하였다.
나. 청구인은 2012.1.31. 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하고 신고한 세액OOO을 납부한 후, 2012.3.22. 양도소득세 예정신고를 취소하는 내용의 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 2012.4.25. 경정청구를 받아들일 수 없다는 경정거부통지를 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.5. 이의신청을 거쳐 2012.9.6. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점토지는 아파트단지 인근에 위치한 과수원으로서 매수인들이 건물을 신축하기 위하여 과수원에서 대지로 형질변경할 수 있는 것을 전제로 매매계약을 하였으나, 토지의 형질변경 문제로 건물신축이 불가능하여 매수인들의 요청에 따라 소유권이전등기일로부터 불과 3개월 이내에 매매계약을 합의해제하고 소유권이전등기를 말소한 바, 매매계약은 합의해제로 효력이 상실되고 소유권이전등기는 말소되어 양도가 이루어지지 않은 것이므로 양도소득세 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없을 뿐만 아니라(대법원 92누17884, 1993.5.11. 같은 뜻), 이 건 소유권 환원에 대하여 취득세가 과세되지 아니하였음에도 당초 신고한 양도소득세의 취소를 구하는 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
「소득세법」제88조 제1항은 "양도" 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있으므로 부동산의 경우 잔금청산을 거쳐 소유권이전등기가 완료된 것이라면, 그 이후 거래당사자간에 소유권을 환원하는 거래를 하였다고 하더라도 법원의 판결 등에 의하여 당초 계약이 원인무효되거나 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정되지 않는 한 사실상 유상이전절차를 거친 양도거래로 보아야 할 것이며, 합의해제는 당사자 사이의 계약의 효력을 소멸시키기로 하는 새로운 계약에 다름 아니므로, 이미 성립한 납세의무에 영향을 미치지 못한다고 할 것인 바, 청구인은 정상적인 절차에 따라 매매대금을 모두 청산하고 소유권 이전등기를 완료하였고, 당초 매매계약서에 계약해제에 대한 별도의 특약사항이 없으며, 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정하기 어려우므로 당초 매매거래가 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
부동산매매계약에 따라 잔금청산 및 소유권이전등기를 한 후, 부동산매매계약을 합의해제하고 소유권이전등기를 말소한 경우, 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부
나. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 부동산매매계약서에 의하면, 청구인과 매수인들은 2011.11.29. 쟁점①토지를 OOO만원에, 2012.12.19. 쟁점②토지를 OOO만원에 각각 매매하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 매매대상, 매매대금, 매매 당사자 등 매매계약의 일반사항 외에 별도의 특약사항은 없는 것으로 나타난다.
(나) 계좌거래내역서, 등기부등본에 의하면, 청구인은 매수인들로부터 쟁점토지 매매대금으로 2011.11.29.OOO원을 각각 입금받고, 2011.12.1. 쟁점①토지를, 2012.1.5. 쟁점②토지의 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.
(다) 매매계약 해제증서에 의하면, 2012.2.27. 청구인은 매수인들과 매수인들의 사정에 의하여 쟁점토지에 대한 매매계약을 합의하여 해제하기로 하고, 2012.2.28. 쟁점토지 매매대금 OOO을 매수인들에게 송금하였으며, 같은 날 쟁점토지에 대한 소유권이전등기말소등기를 한 것으로 나타난다.
(라) 처분청에서 쟁점토지의 도시개발사업지구 포함여부 등에 대한 조회자료에 의하면, 쟁점토지 일원은 2008.6.11. 국민임대주택건설사업지구로 고시되었다가 2011.7.12. 해제되고, 2012.6.11. OOO지구 도시개발사업지구로 지정된 것으로 나타난다.
(2)「소득세법」제88조 제1항은ㆍㆍ양도ㆍㆍ라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있으므로 부동산의 경우 잔금청산을 거쳐 소유권이전등기가 완료된 것이라면, 그 이후 거래당사자간에 소유권을 다시 환원하는 거래를 하였다고 하더라도 법원의 판결 등에 의하여 당초 계약이 원인무효되거나 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정되지 않는 한 사실상 유상이전절차를 거친 양도거래로 보아야 할 것이다(국심 2007중152, 2007.11.2. 외 다수 같은 뜻).
(3) 살피건대, 청구인은 당초 매매계약을 해제하고 소유권이전등기말소등기를 하여 매매계약이 해제되었다는 주장이나, 청구인은 매수인들과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2011.11.30. 쟁점토지에 대한 잔금을 지급받은 후 2011.12.1., 2012.1.5. 소유권이전등기를 경료한 점, 당초 매매계약서에는 매매대상, 매매대금, 매매당사자 등 매매계약의 일반사항 외에 매매계약해제의 사유가 별도로 명시되어 있지 아니한 점, 청구인은 매매계약합의해제에 대한 구체적인 사유를 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 당초 매매거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점토지에 대한 당초 매매거래가 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
4. 법원의 입장(대법원)
계약해제되면, 거래가 원천적으로 소급적으로 취소되므로, 양도소득세 과세는 부당하다.
매매계약이 합의해제된 경우 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 것인지 여부(소극)
사건번호:92누9944
사건일자:1992.12.22.
요 지:양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하
는 것으로서, 그 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되
어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인
자산의 양도가 있었다고 볼 수 없다.
원 문:1992.12.22. 제1부 판결 92누9944[양도소득세부과처분취소]
출 전:법원공보 제938호, 1993년 2월 15일자
참조조문:소득세법 제4조, 제23조
참조판례:대법원 1987.5.12. 선고, 86누916 판결(공1987, 1002)
1989.7.11. 선고, 86누8609 판결(공1989, 1250)
1990.7.13. 선고, 90누1991 판결(공1990, 1742)
원 고:상고인 김길수 구미시 신평 1동 150의 4
소송대리인 변호사 류만곤
피 고:피상고인 구미세무서장
소송수행자 장경석, 최국현, 김상환, 이창구, 권오석, 김문근, 박용욱,
김영기, 김한길, 황봉길, 김제대, 이준환
원심판결:대구고등법원 1992.5.27. 선고, 91구1012 판결
주 문:원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.
이 유:상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면 원심은,
원고는 1989.4.24. 구미시 사곡동 566의 4 전 1,984㎡(이하 이 사건 토지
라고 한다) 중 2분의 1지분을 취득, 보유중 1990.4.9. 소외 이종수, 김종
효(이하 소외인들이라고 한다)에게 대금 90,000,000원에 매도하기로 하는
매매계약을 체결하고, 그에 따라 그해 5.8.까지 사이에 대금 전액을 수령
하였다고 인정하고, 원고는 그 직후인 같은해 6.5. 이 사건 토지를 이전등
기할 수 없다는 사정을 알고 소외인들과 매매계약을 해제하기로 합의하고,
대금을 되돌려줌과 동시에 원고가 매매대금을 수령할 당시 소유권이전등기
를 할 수 있을 때까지 그 대금반환채권을 담보하기 위하여 이 사건 토지
위에 소외인들 앞으로 마쳐두었던 근저당권설정등기를 말소함으로써, 매매
계약해제에 따른 청산까지 마친 것으로 되어 양도소득이 발생할 여지가 없
게 되었으므로, 이 사건 양도소득세의 과세처분은 위법하다는 원고의 주장
에 대하여는, 이 사건 토지 중 원고소유지분에 관하여 1990.5.29. 소외인
들 앞으로 채권최고액을 금 9,900,000원으로 한 10건의 근저당권설정등기
가 되었다가, 그해 11.21. 한꺼번에 말소된 사실은 인정되나, 이 사건 매
매계약이 1990.6.5.자로 합의해제되었다는 원고의 주장에 부합하는 거시의
증거들은 믿기 어렵고, 이 사건 매매당사자인 원고와 소외인들은 이 사건
토지에 관한 거래신고 또는 농지매매증명 등의 문제가 해결될 때까지 매도
인측의 이중매매 등의 위험과 나아가, 소유권이전등기를 끝내 할 수 없어
계약을 해제하게 될 경우 등에 대비하여 위와 같이 근저당권을 설정해 두
었던 것인데, 그 후 이 사건 과세처분이 고지되자, 위와 같은 등기상의 문
제와 조세부담 문제 등을 고려한 나머지 매매계약을 합의 해제한 것으로
추단된다고 판단하고, 그렇다면 이 사건 토지지분의 양도는 그 매매계약에
따른 대금청산이 끝난 1990.5.8. 완성된 것이고, 그에 따라 이 사건 과세
처분까지 이루어진 이상, 그 이후에 매매계약을 합의해제하였다 하여 그에
앞선 과세처분에 영향을 미칠 수는 없다는 이유로 배척하였다.
살피건대 양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로
하여 과세하는 것으로서, 그 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효
력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의
과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없는 것이다(당원 1984.2.14.
선고, 82누286 판결; 1990.7.13. 선고, 90누1991 판결 등 참조).
원심은 1990.9.1. 이 사건 과세처분이 있은 후에 매매계약이 합의해제되
었다고 추단된다는 이유로 이 사건 과세처분이 적법하다고 판단하였으나,
원심이 인정한 바에 따르더라도 이 사건 토지는 토지 등의 거래계약신고구
역 안에 있는 농지로서 매매대금의 지급만 있었을 뿐 그 매매계약의 이행
이 완결되지 아니한 상태에서 이 사건 과세처분이나 계약의 합의해제가 있
었고, 매매계약이 합의해제되면 자산의 양도나 양도소득이 발생할 여지도
없게 되는데, 이와 같은 경우에도 양도소득세를 납부하게 하는 것은 소득
이 없는 사람에게 소득세를 부담하게 하는 것으로서 정당화될 수 없는 것
이므로, 받아들일 수 없다.
논지는 이 점을 지적하는 범위 안에서 이유있다.
그러므로 원심판결을 파기환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과
같이 판결한다.
대 법 관:배만운(재판장) 김석수 최종영 이회창
(이곳에서 이 회창 전 대통령 후보님을 만나보는 느낌은 새롭다. 역시나 대쪽같은 판결문을 쓰셨다.)
소득세법 제4조, 제23조
5. 결어 부동산을 계약했다가 해제하는 거래를 하면 안된다. 결국은 소송으로 이어져야만하고 변호사를 거치지 아니하고는 구제받기는 쉽지 않다. 국세청과 법원의 입장이 다름으로써, 행정소송에 따른 법적 부담을 국민에게 짐지우고 있는 대표적인 법률이다. 최근에 비슷한 사례를 갖고 조세불복절차를 수행하고 있다. 세수가 부족해서 어려운 세정인 것 모르는 바 아니나, 납세자에게 작은 빛이 비춰주길 희망한다.
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