건물의 상속증여세법상 시가 평가
1. 대원칙 : 시가란?
● 평가기준일(상속개시일(사망일), 증여일)에 ‘불특정 다수인 사이에서 자유로이 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액’
● 해당 재산에 대한 또는 동일, 유사한 재산에 대한 매매, 감정, 수용, 공매, 경매(수용보상계약체결일)가 있는 경우 시가에 포함(상속: 전후 6개월, 증여 : 증여일 전후 3개월)
● 평가기간 전 2년 이내의 가액은 재산평가심의위원회 통해 인정
2. 위의 시가 규정이 부 존재 시 : 법 61~65조의 보충적 평가방법에 의함
3. 저당권 재산 평가특례 : MAX(시가또는 보충적 평가액, 재산이 담보하는 채권액 등)
저당권 채권액이 더 큰 경우 - 저당권채권액 (MAX(시가, 저당 채권액(평가기준일 현재 채권액의 합계액, 채권최고액X)
예: 저당권, 공동저당권, 근저당권, 질권, 양도담보재산, 전세권, 임대보증금 (채권액보다 기준시가가 작아지는 경우 방지)
4. 기타 :
감정가액 유의
● ‘상속세, 증여세 납부 外 ’의 목적이며, ‘가격산정기준일, 평가서 작성일이 모두 3, 6월(증여, 상속) 이내로’ 감정
● 감정가액 < 공시지가 (기준시가) × 80% : 세무서장 의뢰 감정가액 가능(2000.1.1.이후)
● 감정가액 < 또는 ≥ 유사매매사례가액 × 90%인 경우 : 세무서에서 他감정가액 의뢰가능
● 2014.3.15.이후 감정평가사, 법인 모두 가능. (전 : 법인만 可)
5. 보충적 평가법 : 시가를 확인할 수 없는 경우만 적용,
MAX(임대료환산가액, 1)~6) )
1) 토지 : 개별공시지가 / 개별공시지가가 없는 경우 납세지 관할 세무서장이 평가
2) 건물 (3), 4)는 제외) : 국세청장이 산정, 고시하는 가액 - 수도권(서울, 경기, 인천)과 5대 광역시(대전, 광주, 대구, 부산, 울산) 오피스텔과 3,000㎡, 100호 이상 상업용 건물만 고시 아래 링크를 통해 확인 가
https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml
3) 오피스텔, 상업용건물 : 고시가액(토지와 건물 일괄고시, ㎡당 가액 고시)
4) 주택 : 개별주택가격, 공동주택가격 / 개별주택가격, 공동주택가격이 없는 경우 납세지관할세무서장이 평가
5) 분양권 : 불입금액 + 프리미엄
6) 시설물, 구축물 : 재건축, 재취득시 소요 가액
6. 임대차환산가액
● 상증법 60조 ②에 따른 시가 부존재 시 상기 5의 보충적 평가방법에 의한 가액과 비교하여 큰 것임.
● 임대보증금+ (1년간 임대료 합계액(평가기준일이 속하는 월의 임대료×12) ÷ 기획재정부령이 정하는 율(12%)
관리비, 주차비 포함
● 토지 = 건물 소유자 : 토지, 건물의 기준시가로 나눈 금액
● 토지 ≠ 건물 소유자 :
● 임대차계약의 당사자 - 각 귀속 임대료환산가액을 적용
● 토지주, 건물 주 중 어느 일방 - 토지, 건물의 기준시가로 나눈 금액을 평가가액
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